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中国楼市正上演谁先认输的游戏

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中国楼市正上演谁先认输的游戏

2017-09-28 08:32

 

  数据供应商克而瑞公司的研究主管David Hong说,“现在是个死局。开发商打赌市场会很快触底——只要政府让步于增长的压力。”
  而数据显示,购房者不太可能放弃抵抗——房价在2014年的前四个月中已经下跌10%,越来越多人采取观望态度,看看能不能拿到更好的价格。
  开发商的态度也是死硬的,宁可让库存堆积也不愿意降低价格。很多开发商能够在一次短期的下跌中幸存,因此也敢于豪赌政府会最终放宽流动性来刺激增长。
  这使得决策制定者们陷入两难。相比以往,他们不愿出面干预的意愿更强烈。但是根据摩根大通的数据,包括交易和建筑在内,房地产市场已经占据了2013年中国国内生产总值12.7%的比例,在经济增长中的占比是15.7%。这个行业任何程度的放缓都可能导致政府承受巨大压力,需要采取措施来维持经济的强劲表现。
  极有讽刺意味的是,房地产市场放缓的一个原因正是政府的反腐败行动。在香港和中国大陆都有物业代理业务的中原集团创始人施永青(Shih Wing-ching)说,“政府官员和关系人曾经占据房地产买家数量的30%,因为害怕吸引到注意力,他们现在都不敢出面购置物业。”
  施永青还补充说,另一个已经消失的市场主力是那些进行短期交易来获利的投资者,他们已经因为市场的放缓而转换了策略。
  此外,除了国内房地产市场之外,投资者们现在还有包括外国物业在内的其他新选择。富裕的中国人可能在大陆已经有多处房产,他们正在开始把钱转移到海外,购买来自中国的房地产开发商在伦敦,加里福利亚以及澳大利亚等地新启动的项目。房地产行业服务供应商仲量联行的数据指出,中国对外的住宅开发项目投资规模在2014年第一季度中同比增长了80%。
  在价格持平的情况下,值得关注的一个数字就是库存。在2012年和2013年的市场蓬勃期积极买入的土地,意味着2014年的时候会有更多的住宅供应出现。穆迪的估算显示,4月底的时候,一线和二线城市的住宅存量相当于14个月的销售量,接近2012年2月时候16个月的高位。这将使得房地产开发商的运营资金面临很大压力。
  施永青指出,库存问题在很多小城市更严重,“交易量的萎缩之后将会是价格的调降,在二线和三线城市里面已经有大量的供应过剩。”
  部分杠杆比例较高的开发商无法持有库存太长时间。大开发商可以将债务进行展期,但是即使是他们也发现,不管是在国内还是海外,获得新的资金都越来越难。由于银行已经不再愿意提供帮助,小开发商不得不以极高利率获得资金。
  穆迪认为,库存高,销售状况不利,融资渠道有限的开发商特别容易在市场放缓的趋势中受伤,再融资的难度也高很多,已经有不少中国的房地产开发商没有足够的现金来偿付短期债务。
  关注海外发展的地产基金承明资本管理公司首席执行官王哲曾经是房地产开发商复地集团的首席财务官,他指出,“一般情况下开发商在市场放缓开始之后的六个月到一年之间会有现金流的问题,所以从9月开始,应该会有大面积的降价。”
  一个大的未知数是,这种降价是否会迫使政府改变现有的立场。房地产不仅仅是经济增长的一个重要驱动力量,也是很多地方政府的最大收入来源:土地销售有时会占据预算资金的60%。放慢的房屋销售意味着开发商没有更多前来购买更多土地,这使得地方政府没有办法得到进行公共投资的资金,而增加公共项目投入是刺激经济增长的一个手段。根据摩根大通的估算,地方政府的土地销售收入在2014年会减少5%到20%。
  中国中央政府正在试图让地方政府摆脱对土地收入的依赖,但是其中的缺口很难被快速弥合。随着库存在2012年的时候达到峰值,政府不得不出面降息,并增加了货币供应。一家国有房地产开发公司的首席执行官说,“过去十年里,每一次都是政府让步。他们越是这样做,一次最终的崩溃也就变得越是不可避免。”

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