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厦门诞生天价“地王”背后:土地市场正快速升温

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厦门诞生天价“地王”背后:土地市场正快速升温

2020-04-27 15:35

 

  4月22日上午,厦门迎来新冠肺炎疫情后的首场土拍,思明区、集美区、翔安区的3宗优质涉宅用地参与拍卖。其中,“思明2020P01地块”经多轮竞拍,由上海泰鸣贸易有限公司以103.55亿元的总价摘得,楼面价50598元/平方米,溢价率43.82%。
  这一价格刷新了厦门土地交易的单价和总价纪录。即使放诸全国,总价破百亿的地块也极为罕见。
  “地王”诞生的背后,反映出一个现实:土地市场正在快速升温。
  4月以来,佛山、成都、福州、天津等城市,以及“长三角”区域的多个城市,都出现了土地高价成交的情况,个别地块的溢价率超过100%。经历了因新冠肺炎疫情导致的“断供”后,房企补仓的良机似乎已经到来。
  竞价次数达数百轮
  新晋厦门“地王”位于岛内的思明区,土地面积59562平方米,总建面21万平方米,地块起拍总价就达到72亿元。由于思明区很长时间以来未能供应住宅用地,因此从一开始,该地块就引发了广泛关注。
  该地块吸引了包括中骏、中海、金茂、华发、平安等在内的14家房企参与竞逐。经过多达数百轮、一个多小时的激烈竞拍之后,以103.55亿元的价格竞出。
  103亿是什么概念?中原地产指出,这是中国土地招拍挂历史上第25宗百亿地块,48.2%的溢价率,排名百亿地块里的第12名。这也是新冠肺炎疫情后,除上海地块外的第二宗百亿地王。
  在很多从业者看来,厦门“地王”的诞生,只是近期土地市场迅速升温的一个缩影。公开信息显示,很多热点城市都出现“抢地”现象,集中表现为多家争抢、多轮竞价、高溢价等。
  4月9日,在浙江丽水一宗综合用地的出让中,碧桂园旗下的衢州正丰置业有限公司以18.54亿元竞得,楼面价15414元/平方米,溢价率58.46%。该地块的竞价次数达到191轮。
  同日,恒大以6.89亿元的价格竞得云南昆明高新区东区马金铺片区1宗宅地,成交楼面价4143元/平方米,溢价率高达97.26%。
  4月14日,福州市长乐区6宗涉宅地入市,吸引十多家知名房企参与。其中一宗地块被新力地产以7.59亿元的价格竞得,溢价率达到105.13%。
  4月20日,江苏南通通州区出让两宗宅地,其中一宗地块以1.4亿元竞出,楼面价为14000元/平方米,溢价率达到97.65%,竞价次数高达363轮。
  次日,在江苏南通通州区1宗商住 地的拍卖中,中南地产以19.95亿元的 报价“夺魁”,溢价率59.65%,竞价次数 达到340轮。
  中原地产首席分析师张大伟指出,土 地市场的升温,主要发生在长三角、珠三 角、福建等区域,以及中西部核心城市。这 与当前房地产市场的热点区域几乎重合。
  补库存与调结构并重
  土地市场的升温,与近期多个城市加快供应节奏有关。从3月开始,在中央和地方积极的供地政策推动下,多个城市的土地市场重启,供地规模和质量都有明显提升。多家机构的数据显示,3月份的供地规模较2月出现翻番。
  到4月份,无锡、南京、广州等城市开始批量供应和成交土地。4月15日,福建福州市成功出让8宗地块,成交总价128.474亿元。
  土地供应规模的提升,刺激了房企的热情。4月21日,上海土地交易市场举办2020年首场土地出让和区域发展宣介会,涉及嘉定、宝山、浦东新区及静安区的50幅地块。现场共有保利、金地、金茂、华发等10家企业代表参会,此外还有数百名房企人员在云端同步参与。
  “现阶段是一个比较好的拿地时机,这基本是行业公认的。”近日,北京某央企开发商负责人向21世纪经济报道表示,不仅是因为近期推出的地块量多质优,一些地方政府还实施了缓交土地出让金等优惠政策。
  他还表示,房地产业素有“低点时拿地、高点时卖房”的传统,企业在疫情带来的市场低谷期进行拿地,在某种程度上也符合这一原则。
  但从存货角度看,房企果真“库存空虚”了吗?
  据悉,当前房地产行业的总体存货规模并不小,占总资产的比重在4成以上,且由于周转率下滑,部分企业已开始着手消化手中的存货。
  前述房企人士称,房企有各自不同的土储规模,其拿地策略也不尽相同。比如,有的企业主要为了补充库存,有的则是调结构,在部分区域进行深耕并提高市场占有率。“像我们公司,存货规模还行,但质量参差不齐,在低能级城市的储备比例偏高。公司就希望在东部一二线城市、中西部的区域核心城市强化储备,如果是核心区最好。”
  “碰巧现在推出来的,基本都是优质土地,所以对我们来说,时机比较好。”该人士说。
  上海易居研究院的统计显示,今年3月,重点监测城市的土地溢价率为12.2%,环比上升0.9个百分点,连续四个月环比上升。同期,土地流拍率降至9.6%,较上月减少了11.7个百分点,是半年多以来的最低位。
  该机构指出,随着供地力度的持续加强,预计4月份土地成交规模将出现大幅上涨。

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