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房地产业与金融业的相互关系

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房地产业与金融业的相互关系

2017-09-06 08:46

 

  房地产业与金融业有着密切的联系。房地产的生产、流通、消费过程除具有一般商品货币运动的共同特征外,同时具有其独有的特点,具体表现为:资金投入量大、运动过程复杂、周转时间长、风险高、增值能力强。
  基于这些特点,现代房地产业大量以土地房屋抵押贷款方式扩大投资开发规模,占用了大量资金,从而使房地产金融在整个金融体系中占有重要位置。
  房地产业与金融业这种非常紧密的关系,一方面对房地产业的发展起到了很大的推动作用。金融业不仅为房地产开发投资提供了信贷支持,扩大了房地产业的供给能力,同时也为房地产业的消费使用提供了按揭支持,提高了房地产业的有效需求水平,因而全面渗透到房地产业的运行过程当中。但金融业在发挥对房地产业的促进和推动作用的同时,另一方面也使得房地产市场的兴衰极大地影响着现代宏观经济的核心——金融体系本身的稳定性。如果房地产贷款规模超出了经济发展水平和金融系统的承受能力,金融系统融资过于向房地产业倾斜,一旦房地产业不景气,地产无人问津,房屋销售滞碍,许多房地产开发商破产,大量资金沉淀无法偿还,就会连带一大批贷款银行和其他贷款机构倒闭,严重时会破坏整个金融体系的稳定性,造成灾难性的后果。
  如90年代初美国房地产市场不景气,办公楼宇的空置率从80年代的4%激升到25%,而银行所放出的贷款有70%是用于房地产的,花旗银行有20亿美元的贷款坏账,占其总贷款额的12. 5%。美国国会预算办公室当时预测,即使不出现如1932年的经济大衰退,房地产业的不景气也可能会持续3年.5年。在此期间将有600家。700家银行破产,联邦储蓄保险公司将遭受400亿美元的净损失。
  日本到1989年底全国金融机构贷款总额为355. 116 3万亿日元,其中依次居前三位的为商业不动产比重29.3%、制造业比重16.7%、个人比重15 .2%,居第三位的个人贷款相当大部分也是投入房地产。结果由于泡沫经济的破灭,地产价格连续下泻四五年,大量房地产投资无法收回,被银行抵押收回的房地产在市场上又无销路,大量贷款成为呆账坏账,金融系统出现了空前的危机。最近东南亚金融危机的根本原因也是这些国家不动产的虚假繁荣,造成金融体系的致命弱点,甚至危及了整个国家的经济状况。

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